テナントビルの管理をしていると、 「天井から水が落ちてきました」 「壁が濡れて商品に影響が出ています」 といった雨漏りの連絡を受けることがあります。
雨漏りは、単なる建物トラブルではなく、 営業への影響・クレーム・補償問題に発展しやすい案件です。
対応のスピードと判断を誤ると、 被害が拡大し、管理会社様への信頼低下にもつながります。
本記事では、テナントから雨漏りの報告を受けた際に 管理会社様が取るべき対応を、実務目線で詳しく解説します。
まず最初にやるべき「ヒアリング」
連絡を受けたら、以下の内容をできるだけ正確に聞き取ります。
- 発生した日時（いつからか）
- 雨の日だけか、晴れの日も起きるか
- 漏れている場所（天井・壁・窓まわり・床など）
- 水の量（ポタポタ、じわじわ、流れるほど）
- 被害の範囲（シミの大きさ、濡れている面積）
- 影響を受けたもの（商品、什器、機器、書類など）
- 電気設備への影響（照明・コンセント・分電盤）
- 写真や動画が撮れるかどうか
特に、電気設備の近くで漏水している場合は、 感電や火災のリスクがあるため、最優先で対応します。
最優先は「安全の確保」
雨漏り対応で最も大切なのは、 まず人命と安全を守ることです。
電気設備が濡れている場合
- 濡れている照明やコンセントには触らない
- 異臭・異音がある場合は使用を中止
- 必要に応じて該当回路のブレーカーを落とす
- 電気工事業者への連絡を検討
床が濡れている場合
- 転倒防止のため、立入制限を行う
- 吸水マットや雑巾で応急処置
- 水が跳ねないようバケツにタオルを入れる
店舗の場合、来店客の転倒事故は 賠償リスクにもつながります。
テナント様へ案内する応急対応
被害拡大を防ぐため、以下の対応を案内します。
- バケツや容器で水を受ける
- 商品や機器を移動・養生する
- 濡れた部分を拭き取る
- 漏水状況を写真・動画で記録する
重要なのは、 ご自身で修理をしないように伝えることです。
管理会社様の現地確認ポイント
可能な限り早く現地を確認し、以下をチェックします。
- 漏水箇所の正確な位置
- 水の落ち方（点状・線状・広範囲）
- 天井点検口の有無
- 上階テナントの状況
- 屋上・外壁の目視確認
- 設備配管まわりの濡れ
テナントビルでは、 雨漏りの原因が外装だけとは限りません。
雨漏り原因は大きく3パターン
① 外装由来
- 屋上防水の劣化
- 外壁のひび割れ
- サッシ周りのシーリング劣化
- 強風時の吹き込み
② 設備由来
- 空調ドレン詰まり
- 給排水管の漏水
- 雨水管の破損
- 配管スペース内の漏水
③ 人為的要因
- テナント工事による穴あけ
- 看板設置時の防水層損傷
- 配線固定のビス打ち
直近のテナント工事履歴は、 必ず確認しておくと原因特定がスムーズです。
「とりあえず修理」はNG
原因を特定せずに塞いでしまうと、
- すぐに再発する
- 別の場所から漏れる
- 被害が広がる
という結果になりがちです。
テナントビルは構造が複雑なため、 調査による原因特定が非常に重要です。
専門調査でできること
- 赤外線サーモグラフィ調査
- 散水調査
- 水分量測定
- 天井裏・壁内の確認
これらを組み合わせることで、 非破壊で侵入口を特定できます。
テナント様への説明で大切なこと
テナント様が不安に感じるのは、 「いつ直るのか」「営業に影響はあるのか」です。
以下のように段階を分けて説明すると、 理解してもらいやすくなります。
- 現在：安全確保と応急対応
- 次：原因調査の実施
- その後：修繕計画の立案
オーナー様への報告内容
- 発生日時・場所・状況
- 被害の有無
- 原因の可能性
- 調査の必要性
- 再発防止の重要性
「応急処置で止まった」だけではなく、 根本対応の必要性をしっかり伝えることが大切です。
対応が遅れると起こるリスク
- 営業損害
- 商品破損
- カビ・悪臭
- 漏電・火災
- クレーム増加
初動対応チェックリスト
- 写真・動画を受領
- 安全リスクの確認
- 応急対応の案内
- 現地確認
- 原因切り分け
- 調査提案
- オーナー様報告
まとめ｜スピードと原因特定が信頼を守る
テナントビルの雨漏り対応では、
- 安全確保
- 正確なヒアリング
- 原因特定の調査
この3つが最も重要です。
「とりあえず直す」より、 正しく調べて再発を防ぐことが、 結果的にコストもトラブルも抑えられます。
管理会社様の対応が、 テナント様とオーナー様からの 信頼を大きく左右します。
