マンション管理をしていると、 居住者さまから「天井から水が落ちてきました」 「壁にシミができています」といった雨漏りの連絡を受けることがあります。
雨漏りは、単なる建物トラブルではなく、
- 生活への影響
- クレームや不満の増加
- 建物の資産価値低下
につながる、非常に重要な案件です。
管理会社様の初動対応によって、 トラブルの大きさも、居住者さまの満足度も大きく変わります。
本記事では、 居住者さまから雨漏りの報告を受けた際に 管理会社様が取るべき対応を、実務目線で詳しく解説します。
まず最初に行うべき「ヒアリング」
連絡を受けたら、まず状況を正確に把握することが重要です。
- いつから発生しているか
- 雨の日だけか、晴れの日も起きるか
- 漏れている場所（天井・壁・窓まわり・床など）
- 水の量（ポタポタ、にじみ、広がるなど）
- 被害の範囲（シミの大きさ、濡れている面積）
- 家財への影響（家具・家電・カーペットなど）
- 電気設備の近くか（照明・コンセント付近か）
- 写真や動画が撮れるか
特に、電気設備の近くで発生している雨漏りは、 感電や火災につながる危険性があるため、 最優先で対応が必要です。
最優先は「安全の確保」
雨漏り対応で一番大切なのは、 人命と安全の確保です。
電気設備に影響がある場合
- 濡れている照明・コンセントには触らない
- 異臭・異音があれば使用を中止する
- 必要に応じて該当回路のブレーカーを落とす
- 電気業者への連絡を検討する
床が濡れている場合
- 滑って転倒しないよう注意喚起
- 吸水マットやタオルで応急的に対応
- バケツで受水する際は水はね防止を行う
高齢者やお子さまがいる世帯では、 転倒事故にもつながるため特に注意が必要です。
居住者さまへ案内する応急対応
被害を広げないために、 次のような対応をお願いしましょう。
- バケツや容器で水を受ける
- 家具や家電を移動・養生する
- 濡れた箇所を拭き取る
- 漏水状況を写真・動画で記録する
この際、
ご自身で修理をしないこと
を必ず伝えます。
管理会社様が行う現地確認のポイント
可能な限り早く現地を確認し、 以下の点をチェックします。
- 漏水箇所の正確な位置
- 水の落ち方（点状・線状・広範囲）
- 天井点検口の有無
- 上階住戸の状況
- 共用部（廊下・階段・屋上）の状況
- 配管や設備まわりの濡れ
マンションでは、 雨漏りの原因が
- 屋上防水
- 外壁のひび割れ
- サッシまわり
- 配管・設備トラブル
など、複数考えられます。
雨漏りの主な原因は3つに分類できる
① 外装由来
- 屋上防水の劣化
- 外壁クラック
- シーリングの劣化
- 強風時の吹き込み
② 設備由来
- 給排水管の漏水
- 空調ドレンの詰まり
- 雨水管の不具合
③ 人為的要因
- リフォーム工事による防水層の破損
- アンテナや設備固定のビス打ち
- 居住者さまのDIYによる穴あけ
「とりあえず修理」はトラブルを長引かせる
原因を特定せずに コーキングなどで塞いでしまうと、
- 別の場所から再発する
- 被害範囲が広がる
- 原因不明のまま長期化する
といったケースが少なくありません。
マンションは構造が複雑なため、 調査による原因特定がとても重要です。
専門調査でできること
- 赤外線サーモグラフィ調査
- 散水調査
- 水分量測定
- 天井裏・壁内の確認
非破壊で侵入口を特定できるため、 再発防止につながります。
居住者さまへの説明で大切なこと
居住者さまが不安に思うのは、
- いつ直るのか
- 自分の部屋は使えるのか
- 家財は大丈夫か
といった点です。
そのため、次のように 段階を分けて説明するのがおすすめです。
- 現在：安全確保と応急対応
- 次：原因調査の実施
- その後：修繕計画の検討
管理組合・オーナー様への報告内容
- 発生日時・場所・状況
- 被害の有無
- 原因の可能性
- 調査の必要性
- 再発防止の重要性
「一時的に止まった」だけでなく、 根本対応の必要性を伝えることが重要です。
対応が遅れると起こるリスク
- カビの発生
- 内装の劣化
- 漏電・火災
- 居住者満足度の低下
- 資産価値の低下
初動対応チェックリスト
- 居住者から写真・動画を受領
- 安全リスクの有無を確認
- 応急対応を案内
- 現地確認
- 原因の切り分け
- 調査の検討
- 管理組合・オーナー様へ報告
まとめ｜対応力が管理会社様の信頼につながる
居住者さまからの雨漏り報告は、
- 生活の不安
- 建物からのSOS
でもあります。
管理会社様の対応次第で、
- クレームを防げる
- 信頼を得られる
- 建物の寿命を延ばせる
という大きな差が生まれます。
「とりあえず塞ぐ」ではなく、 正しく調べて、再発を防ぐことが、 最も安全で確実な対応です。
